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企业投资政府土地改造的项目有关营业税政策分析

  • 发布时间:2020-11-20

    甲投资发展有限公司(以下简称甲方)成立于2014年10月,经营范围包括:工程建设、城市基础设施建设项目、市政府授权范围内的资本运作。2015年3月,甲方与政府职能部门乙城市建设有限公司(乙方)就A地块综合整治项目,达成意向性书面协议。主要内容:甲方对A地块2000亩范围内的征地、房屋(征收)拆迁、土地综合整治及配套设施建设。该项目建设期2年~3年,所需资金约20亿元人民币,由甲方负责筹集。为回报甲方投资,乙方承诺在A地块符合上市挂牌后,按成交价扣除上缴中央和省规定的费用后,全额支付给甲方作为营业收入。

    1.此份合同,从税收方面考量,甲方在未来期间取得政府划转的土地出让收入,能按不征营业税规则处理吗?

    2.怎样完善合同?实务操作中应注意哪些问题?

    第一个问题:《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2013年第15号)规定,纳税人(投资方)与地方政府合作,投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划筹集土地整理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方。在上述过程中,投资方的行为属于投资行为,不属于营业税征收范围,其取得的投资收益不征收营业税;规划设计单位、施工单位提供设计劳务和建筑业劳务取得的收入,应照章征收营业税。

    按照文件规定,结合双方达成的意向性协议,甲方取得政府划转的A地块出让收入形成的盈利或亏损,未在合同中明确由甲方自行解决,因此不能确定取得政府土地出让收入不征收营业税。

    第二个问题:如果按双方约定,甲方对A地块投资项目自负盈亏,在增加这一关键条款后,可按国家税务总局公告2013年第15号规定执行。在实务操作中,甲方应遵循实质重于形式原则,从收入结算方式、支出补偿形式等方面,综合判断A地块收入征免营业税问题,否则会引发税收风险。
 

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